Normativa di riferimento
Quanto segue sintetizza a scopo esemplificativo la normativa vigente (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ; aggiornato con il Dlgs 222/2016, in vigore dall’11 dicembre 2016) precisando che l’interpretazione degli uffici tecnici comunali regna sovrana su un dedalo di norme complesse, articolate quindi interpretabili; pertanto traendo indicazioni principali da quanto previsto prima di intraprendere qualsiasi iniziativa edilizia è fondamentale ricevere dal competente ufficio urbanistico le indicazioni del caso, la normativa edilizia è in continuo adeguamento.
Bonus ristrutturazioni e attività edilizia libera
L’Agenzia delle Entrate contempla il caso in cui, in assenza di un titolo abilitativo, si può usufruire della detrazione 50% per le ristrutturazioni. In queste situazioni, per usufruire della detrazione 50%, gli elementi chiave da considerare sono tre:
– serve una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori
– bisogna attestare che gli interventi di ristrutturazione rientrano tra gli agevolabili;
– bisogna conservare le fatture legate agli interventi;
– bisogna effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante.
In un altro quesito, l’Agenzia delle Entrate ha inoltre ribadito che chi ristruttura la casa in proprio, può usufruire della detrazione Irpef per recupero edilizio. La detrazione delle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche a chi esegue da solo i lavori sull'immobile, ma solo per le spese sostenute per comprare i materiali utilizzati.
Il mio consiglio in merito alle detrazioni fiscali è di documentare i lavori di edilizia libera al comune di competenza con la presentazione di una CIL .
Lavori edilizi liberi
Non serve alcun permesso né comunicazione per tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria comprese le tinteggiature interne, il rifacimento di pavimenti e rivestimenti interni, la sostituzione di porte e di impianti, purché senza innovazione.
Non servirà più nessuna comunicazione, permesso o segnalazione, e quindi sono attività edilizia libera, per i seguenti interventi:
– opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, comprese le intercapedini interrate e non accessibili, le vasche di raccolta delle acque, i locali tombati;
– installazione di pannelli solari e fotovoltaici per gli edifici, al fuori dei centri storici;
– aree ludiche senza fini di lucro;
– elementi di arredo delle aree pertinenziali;
– gli interventi di manutenzione ordinaria;
– gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
– le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità, diventano edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori (una sorta di Cil).
Lavori edilizi con CIL
Con la SCIA 2, scompare quasi del tutto la CIL. C’è un “residuo”: le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità, diventano edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori (una sorta di CIL).
Lavori che richiedono CILA edilizia
La comunicazione di inizio lavori asseverata richiede l’intervento di un professionista tecnico. I lavori edilizi possono partire subito e non sono previsti oneri da versare al Comune.
Sono soggetti a Cila: le manutenzioni straordinarie, cioè le trasformazioni di parti anche importanti degli edifici, purché però non cambi la volumetria complessiva degli edifici, non cambi la destinazione d’uso e non vengano interessate parti strutturali dell’edificio.
Sono possibili anche frazionamenti o accorpamenti di immobili.
Le opere interne che comportano il frazionamento o l’accorpamento di appartamenti, o comunque modifiche delle superfici delle singole unità immobiliari sono oggi considerati manutenzione straordinaria (purché non vengano interessate le parti strutturali dell’edificio e non venga modificata la volumetria complessiva e la destinazione d’uso) e dunque possono essere fatti con semplice comunicazione asseverata (Cila) e senza pagamento di oneri (salvo il caso in cui vi sia aumento di carico urbanistico e anche di superficie calpestabile, una norma che ha lasciato un ampio margine di incertezza).
Lavori che richiedono la Scia (Segnalazione Certificata Di Inizio Attività)
La Scia è, di fatto, identica alla Cila salvo alcune diversità nei nomi e nei moduli: è necessaria anche in questo caso l’asseverazione del tecnico abilitato, non bisogna pagare nulla al Comune, si deve indicare il nome dell’impresa edilizia che realizza i lavori.
Chi presenta la Scia può partire immediatamente coi lavori, salva la facoltà dell’amministrazione, entro 30 giorni, di bloccare i lavori per mancanza dei presupposti tecnico-giuridici
Sono soggetti a Scia le manutenzioni straordinarie con interessamento delle parti strutturali, i restauri e risanamenti conservativi, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purché non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti. Ampliamenti fino al 20% dei volumi pertinenziali, ampliamenti box auto pertinenziali subordinati sempre alle interpretazioni dei vari uffici tecnici comunali.